Resumen: como norma general en España, conviene tener ahorrado entre el 20% y el 30% del precio de la vivienda: un 20% porque los bancos no suelen financiar más del 80% del valor de tasación, y un 10-12% adicional para cubrir los gastos de la compraventa, que no se financian.
Por qué la entrada no es solo el 20%
Es el error de cálculo más habitual entre quienes compran por primera vez. Se fijan en que el banco "solo" pide el 20% de entrada y dan por hecho que con eso ahorrado ya pueden comprar. Pero ese 20% cubre la parte del precio de la vivienda que el banco no financia — no incluye los gastos de formalizar la compra, que van aparte y también hay que pagarlos de tu bolsillo.
El motivo por el que los bancos rara vez financian el 100% (o incluso el 90%) es el riesgo: si algún día no puedes pagar y el banco tiene que ejecutar la hipoteca y vender la vivienda, quiere margen suficiente para recuperar el préstamo aunque el precio de venta sea inferior al de tasación. Ese margen es, en la práctica, tu entrada.
Los gastos que se suman a la entrada
Sobre el precio de la vivienda, hay que contar aparte con estos conceptos:
| Concepto | Coste aproximado |
|---|---|
| Impuesto (ITP en segunda mano, o IVA + AJD en obra nueva) | 6% – 10% del precio, según comunidad autónoma |
| Notaría | 600 € – 1.000 € aprox. |
| Registro de la Propiedad | 400 € – 700 € aprox. |
| Gestoría | 300 € – 500 € aprox. |
| Tasación de la vivienda | 250 € – 450 € aprox. |
Súmalo todo y el resultado suele rondar el 10-12% del precio, aunque varía bastante según la comunidad autónoma (el impuesto de transmisiones es el concepto que más pesa y el que más difiere de una región a otra) y según si la vivienda es nueva o de segunda mano.
Un ejemplo con números
Para una vivienda de 200.000 €:
- Entrada no financiada (20%): 40.000 €
- Gastos de compraventa (estimado 10%): 20.000 €
- Total a tener ahorrado: 60.000 €
El banco, en este ejemplo, financiaría los 160.000 € restantes (el 80% del precio).
¿Y si tengo justo el 20%, sin margen para gastos?
Es la situación más habitual de tensión: hay ahorro suficiente para la entrada, pero no para los gastos. En ese caso las opciones reales son pocas: ampliar el plazo de ahorro, buscar una vivienda de precio algo inferior, o —si el perfil de riesgo lo permite— que el banco valore financiar un porcentaje ligeramente superior al 80%, algo que algunas entidades ofrecen en condiciones concretas (primera vivienda, avalistas, perfiles con ingresos estables) pero que no se puede dar por hecho de entrada.
Lo que no suele funcionar bien es comprar apurando hasta el último euro ahorrado: conviene dejar un colchón para imprevistos antes de firmar, no llegar a cero.
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