Resumen: como norma general, la banca española financia hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda, no el 100%. Superar ese límite es posible en casos concretos, pero suele exigir garantías adicionales — avalista, seguro o vinculación de productos — y no está garantizado en ninguna entidad.
Por qué el 80% es la norma, no el 100%
El límite del 80% no es una decisión arbitraria: es la forma en que el banco se protege si algún día tiene que ejecutar la hipoteca y vender la vivienda. Si ha financiado el 100% y el mercado baja, puede quedarse sin cubrir el préstamo con el valor del inmueble. Por eso, salvo excepciones, la financiación superior al 80% se trata como una operación de mayor riesgo — y el riesgo, en banca, se traduce en más condiciones o en una negativa directa.
Cuándo sí se financia más del 80%
Hay situaciones concretas en las que algunas entidades se plantean ir más allá del 80%, aunque nunca es automático y depende enteramente de la política interna de cada banco en cada momento:
- Viviendas propiedad del propio banco (adjudicadas o de su cartera inmobiliaria), donde a veces se ofrecen condiciones de financiación más altas como incentivo de venta.
- Perfiles con ingresos muy altos y estables o con patrimonio adicional que sirva de garantía.
- Programas específicos para colectivos concretos (por ejemplo, algunas líneas de ayuda a jóvenes compradores), que varían según la comunidad autónoma y cambian con el tiempo — conviene comprobar la vigencia y condiciones actuales antes de contar con ellos.
Fuera de estos casos, lo habitual sigue siendo el 80%.
Qué exige un banco a cambio de financiar más
- Un avalista que responda con su patrimonio si tú dejas de pagar — normalmente un familiar directo.
- Contratar productos vinculados (seguro de vida, de hogar, plan de pensiones) que suelen mejorar el tipo de interés ofrecido a cambio de mayor financiación.
- Un tipo de interés algo superior, para compensar el mayor riesgo asumido por la entidad.
- Una tasa de esfuerzo más ajustada: si financias más, tu cuota mensual sube, así que el banco revisa con más cuidado que siga estando dentro del margen recomendado.
Alternativas si no llegas al 20% de entrada
- Ampliar el plazo de ahorro antes de comprar — cada mes adicional de ahorro reduce la financiación que necesitas pedir.
- Buscar una vivienda de precio algo inferior, lo que reduce en la misma proporción el importe de entrada necesario.
- Contar con ayuda familiar, ya sea como aportación directa a la entrada o como aval.
- Revisar programas públicos de ayuda a la compra vigentes en tu comunidad autónoma, que en algunos casos cubren parte de la entrada o avalan una parte del préstamo.
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